Toppbanner Minimer

  
Induviduell nedbetaling også kalt IN-ordning

IN er forkortelse for Individuell Nedbetaling og gjelder individuell inn-betaling av fellesgjeld i borettslag.
Ved kjøp av bolig i et borettslag er prisen populært sagt todelt, nemlig den pris kjøperen må betale for boligen, samt boligens andel av borettslagets fellesgjeld. Vanligvis nedbetales denne fellesgjelden med renter og avdrag via felleskostnadene - som også dekker forsikringer, kommunale avgifter, evt. fyringsutgifter, lønn/honorarer etc.

Hva er fellesgjeld?
Det er den gjeld som borettslaget tok opp ved byggingen, samt ved evt. senere rehabiliteringer. Denne gjelden har sikkerhet i borettslagets eiendom, dvs. tomter og bygninger. Dette er imidlertid en gjeld som den enkelte andeleier (beboer) ikke har noe personlig ansvar for.

Hva er individuell nedbetaling?
Det er en ordning hvor den enkelte eier av boligen innbetaler den beregnede del av fellesgjelden som er knyttet til boligen, følgelig får vedkommende lavere felleskostnader.

Fordeler og ulemper
Det er både fordeler og ulemper ved å innføre en ordning med individualisert nedbetaling av fellesgjelden (IN). Individualisering gir den enkelte andelseier større fleksibilitet gjennom muligheten til selv å bestemme bankforbindelse og lånevilkår. Noen andelseiere vil kunne ha muligheten til å benytte seg av gunstige låneordninger hos sin arbeidsgiver eller andre långivere. 

På den annen side er det verdt å merke seg at individuell boligkreditt ikke nødvendigvis  vil være billigere enn borettslagets fellesgjeld. Dette innebærer at det for mange boligkjøpere blir dyrere å finansiere en større del av totalprisen individuelt, og dette vil kunne redusere salgsprisen. En IN-ordning vil også øke kostnadene til borettslaget da ordningen krever adminstrasjon og oppfølging.
 
Forutsetninger og betingelser for individuell nedbetaling
Ordningen må være vedtatt på borettslagets generalforsamling med alminnelig flertall. Generalforsamlingen må også fatte vedtak om fordeling av ligningsmessige andeler etter andelskonto og andelsbrøk. Borettslagets forretningsfører må kunne administrere ordningen, i tillegg til at den må aksepteres av bankene - og selvfølgelig den enkelte andelseier. Det kreves altså at det inngås flere avtaler der borettslaget, andelseier, forretningsfører og bank er parter. Bankene krever også at borettslaget er med i en sikringsordning for felleskostnader. Ved innbetaling trer andelseieren inn i den sikkerheten banken har for lånet og får sidestilt prioritet for det innbetalte beløp.
  • Långiver må akseptere og inngå avtale om sidestilt sikkerhet i forhold til de andelseierne som gjør ekstraordinære innbetalinger          
  • Lånet/lånene må ha flytende rente    
  • Borettslaget har ikke adgang til å foreta opplåning eller endre løpetid på lån omfattet av avtalen 
  • Minste innbetaling er kr. 30.000,- og beløpet må overføres til MOBOs klientkonto IN senest 10 dager før terminforfall.
  • Andelseierne gis anledning til å nedbetale gjennom IN-ordningen to ganger pr. år, henholdsvis 30. juni og 31. desember

Konsekvenser
Ordningen er irreversibel - dvs. at har man først innbetalt andelen av fellesgjeld, kan man ikke kreve beløpet tilbakebetalt om man skulle få et akutt behov for kontanter. Beslutningen får dermed konsekvenser også ved evt. salg av boligen. Dersom boligen vanligvis omsettes for 1 mill. (med andel fellesgjeld kr 500.000), vil selger av en bolig hvor andel fellesgjeld er nedbetalt, måtte forvente å få kr 1,5 mill. for sin bolig. Dette betyr finansiering av et større beløp for kjøperen. Et poeng i sammenhengen er at borettslagene ofte kan få bedre rentebetingelser enn den enkelte andelseier.
Lenker
 
 
Har du spørsmål knyttet til etablering av IN, ta kontakt med forvaltningavdelingen hos MOBO.