Ofte spurte spørsmål

Hvem har ansvar for vedlikehold ? Hva går husleien til ? Disse og flere andre spørsmål om borettslagsformen har vi samlet på denne siden.

Hva omfatter husleien som jeg betaler?
Fellesutgiftene i borettslaget omtales som husleie, men den er imidlertid ingen leie i ordets rette forstand. "Husleien" er en innbetaling til det felles boligselskapet som består og eies av andelseiere. 

Borettslagets fellesutgifter blir fordelt på den enkelte andelseier i forhold til størrelsen på boligen. Følgende kan inngå i fellesutgiftene: Bygningsforsikring, eiendomsskatt, fellesstrøm, forretningsførsel og administrasjon, kommunale avgifter, renovasjon, eventuelt kabel-tv, vaktmestertjenester, utvendig vedlikehold, vedlikehold til fellesarealer.

En vesentlig del av fellesutgiftene i et borettslag er også normalt renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld til banken som har finansiert bygging og rehabiliteringsprosjekter. Den enkelte får skattemessig fradrag for sin del av gjeld og renter i egen post på selvangivelsen etter oppgave utarbeidet av MOBO. 

Kan jeg selge leiligheten til hvem jeg vil?
Andelseiere i borettslaget, og dernest i boligbyggelaget, har forkjøpsrett som må meldes innen en uke etter at leiligheten er annonsert. Det innebærer at hvis du selv finner en kjøper må du ta forbehold om at noen kan komme til å gå inn i "kjøpers sted" og bruke sin forkjøpsrett innen 30 dager (de må betale den avtalte kjøpesummen). Kontakt Mobos salgsavdeling, så får du nærmere orientering om reglene, eller se på nettsiden vår om forkjøpsrett.

Hvorfor skal jeg bruke MOBO ved salg av borettslagsboligen min, når det finnes mange eiendomsmeglere som frister med bedre salgssummer?
Vi oppnår minst like gode priser som andre eiendomsmeglere, og vi leverer denne tjenesten til konkurransedyktige priser. Det er også til boligbyggelaget kjøperne først henvender seg når de er på utkikk etter en borettslagsbolig. I praksis viser det seg ofte at eksterne eiendomsmeglere blir et unødvendig mellomledd fordi ca. 50% av de omsatte borettslagsleiligheter blir overtatt ved bruk av forkjøpsretten. Boligbyggelaget (MOBO) er gjennom lov pålagt oppgaven å prøve forkjøpsretten, og det er også vi som på vegne av borettslagene ivaretar inngåelse av kontraktsforhold med ny andelseier.

Kan jeg leie ut leiligheten min?
Det skal da søkes til styret i borettslaget om godkjenning av framleie, søknaden skal være skriftlig og innvilget før eventuelt framleieavtale inngås. Husleieloven gir rett til framleie ved midlertidig fravær i inntil to år på grunn av "arbeid, utdanning eller andre gode grunner. " Styret må hvis de vil nekte en slik framleie ha saklig grunn, begrunnet i forhold ved framleietakeren. Andelseieren skal få et skriftlig svar innen en måned fra styret mottok søknaden, hvis ikke regnes søknaden som godkjent. Søknadsskjema får du ved å kontakte Mobo,  og for å dekke borettslagets kostnader som påløper ved etableringen må det betales omkostninger som p.t. er på kr. 810,-.

Kan kjæresten min med sine to barn flytte inn hos meg?
Ja, dette kalles å ta noen opp i husstanden og krever ikke godkjenning fra borettslaget.

Kan vi skaffe oss et husdyr?
Når du flytter inn i et borettslag så blir du gjennom husleiereglene gjort kjent med hvilke regler som gjelder for dyrehold. Dersom du er i tvil så spør styret om hvordan reglene for dyrehold praktiseres i ditt borettslag. Men selv om laget har et forbud mot dyrehold, kan andelseieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for borettslaget eller de andre andelseierne. Andelseiere som ønsker å holde husdyr, må de skriftlig søke borettslaget om tillatelse til dette og bør i søknaden oppgi hvilke grunner de har for dyreholdet. Styret skal foreta en vurdering av ditt ønske om dyrehold vurdert mot eventuelle ulemper (allergi, støy, lukt og lignende) for øvrige beboere.

Hvordan går vi fram hvis vi ønsker å bygge ut boligen?
Påbygging og ombygging må godkjennes av generalforsamlingen i borettslaget med 2/3 flertall, og saken må fremgå i innkallingen. Ta kontakt med styret og undersøk om andre har gjort/ har planer om det samme, fordi det kan være aktuelt å få utarbeidet en felles planløsning for å ivareta kravet til helhetlig preg i borettslaget. Før en konkret søknad sendes styret bør du selv ha undersøkt med kommunen hvilke krav som stilles, få utarbeidet tegninger osv. Kommunen vil be om borettslagets samtykke før de behandler en eventuell byggesøknad.

Er det nødvendig å kontakte borettslaget før vi pusser opp leiligheten?
Vanlig oppussing (tak, vegger, gulv) står du helt fritt til å gjøre. Vær oppmerksom dersom du skal pusse opp badet, da bør du kontakte styret som kan ha rutiner eller tips om utføringen som sikrer at det ikke blir lekkasjer. Slikt arbeid skal utføres av fagfolk med våtromssertifikat.

Hvem har ansvar for det ytre og indre vedlikehold?
Styret i borettslaget har normalt ansvar for at bygningene og fellesanlegg er i stand. Borettslaget skal også vedlikeholde og sørge for belysning i alle oppganger og fellesrom. Alt ytre vedlikehold og bearbeiding av fellesarealer er vanligvis borettslagets ansvar. Alle utgifter i forbindelse med ytre vedlikehold dekkes vanligvis gjennom fellesutgiftene. Mindre oppgaver kan også løses ved dugnad. 

Andelseieren skal sørge for forsvarlig vedlikehold innenfor boligen og eventuelle boder. Det betyr at den enkelte selv bestemmer hva som skal gjøres og når med hensyn til eventuell oppussing. Man har imidlertid plikt til å sørge for forsvarlig vedlikehold av alt som angår sikkerhet, elektriske og sanitære forhold. Det samme gjelder for innsiden av vinduer og dører.

Det virker som badet vårt er veldig fuktig. Hva gjør vi?
Ta kontakt med styret og beskriv problemet. Det er viktig at evt. fuktskader undersøkes grundig. Hva som skal gjøres i neste omgang og hvem som skal bekoste det, avhenger av hva en finner ut er årsaken til fuktigheten. Uansett er det svært viktig at du sier ifra om slike problemer, vann på avveier kan bli dyrt! Inspiser badet jevnlig - se etter om tapeten løsner, om det er fuktighet som ikke forsvinner fort eller om det lukter vondt på badet.

Hva gjør jeg med tett sluk på badet?
Det er ditt ansvar å holde i stad og stake opp tett sluk i din bolig.

Varmtvannsberederen vår streiker, den er gammel og vi tror den bør skiftes. Hvordan går vi frem?
Vedlikehold av varmtvannsberedere er andelseierens ansvar, mens utskifting normalt er borettslagets. Ta kontakt med styret - kanskje har de faste fagfolk/ firmaer de bruker til slike jobber. Ta alltid kontakt med styret før du bestiller arbeid du tror eller mener borettslaget skal betale!

Det er for mye unødvendig kjøring og parkering på gangveier og utenfor inngangspartiene hos oss. Hva kan vi gjøre med det?
Spør styret om hvilke regler som gjelder for kjøring og parkering. Henstill eventuelt til styret om å innskjerpe reglene ovenfor beboerne.

Er det frivillig å være med på dugnad?
Det er ikke anledning til å pålegge dugnadsplikt eller betalingsplikt for andelseiere som ikke deltar på dugnad. Dugnad i borettslag skal være frivillig og innsatsen vil alltid måtte stå i forhold til den enkeltes alder, helse osv. Dersom du ikke klarer å male, kan du kanskje koke kaffe eller steike vafler? Dugnad skal gi andelseierne mulighet for hyggelig samhandling med hverandre i tillegg til at man får utført enklere vedlikeholdsoppgaver som for eksempel rydding av fellesarealer og grøntområder. En dugnad eller to i året vil i tillegg spare borettslaget for utgifter til vedlikehold. De som deltar på dugnaden kan få en godtgjørelse for dette. 

Hva skjer hvis jeg skulle bli skadet under en dugnad, for eksempel falle ned fra en stige?
I de fleste borettslag i MOBO har styret tegnet en dugnadsforsikring som nettopp skal dekke eventuelle økonomiske tap som kan forekomme etter slike skader. Spør styret om ditt borettslag har slik forsikring. Det viktigste er dog å ikke falle ned.

Hva skjer hvis jeg ikke betaler husleia i tide?
Det er MOBO som innkrever husleia på vegne av borettslaget. Dersom leien ikke betales sendes det purring 14 dager etter forfall, når forfall på purringen har passert og leien fremdeles ikke er betalt sendes et rekomandert varsel med 14 dagers frist til å innbetale all skyld. Betales ikke dette innen fristen på purringen utløper, vil vi kunne begjære utkastelse. Det påløper også renter og gebyrer som du må betale i slike saker. Dersom all leie, renter og gebyrer du skylder blir betalt innen fristen, blir utkastelsesbegjæringen trukket tilbake.

Vi har fått klager på at ungenes venner har bråkt og gjort hærverk i borettslaget. Er det vårt ansvar?
Andelseier har også ansvar for problemer på borettslagets område som skyldes hans/hennes husstand samt venner og andre besøkende.

Min gamle mor trenger tilsyn og vi har plass til henne. Må vi søke om tillatelse for at hun kan flytte inn hos oss?
Nei - andelseier kan ta opp i sin husstand sine eller ektefellens/samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. Dette er altså ikke framleie og trenger ingen godkjenning.

Vi vil fjerne en vegg i leiligheten for å gjøre stua større. Hvordan går vi fram?
Undersøk først med styret/vaktmester om dette er en bærevegg som ikke kan fjernes uten at bæringen erstattes. Fjerning av en vegg er en ombygging som krever borettslagets godkjenning. Forhør deg med styret om de har hatt lignende saker før, eller om dette må opp på en generalforsamling. Søk skriftlig, og vedlegg tegning som viser hva du ønsker å gjøre.

Jeg har planer om å starte familiebarnehage i leiligheten vår. Må det godkjennes av borettslaget?
Du må søke styret, fordi det er en forutsetning da det er borettslaget som eier både bygningen og uteområdet du skal benytte. Borettslaget kan stille betingelser til en slik godkjenning av hensyn til de øvrige andelseierne og slitasjen på bygningen/eiendommen (antall barn, hvor de kan oppholde seg ute og lignende).

Hvem skal vaske gangen og trappene?
Noen borettslag har lagt opp til at andelseierne vasker etter tur, mens andre har gått over til at et vaskebyrå eller boligservice tar seg av vasking av fellesarealene. Det er ulik praksis, så her må du undersøke hva som er tilfelle i ditt borettslag.

Er det nødvendig med så mange gameldagse og restriktive husordensregler?
Poenget med reglene er å fremme trivsel og godt naboskap for beboerne i borettslaget. De er i grunnen ikke annet enn fornuftige kjøreregler som sørger for at ting fungerer godt for deg og fellesskapet. Du vil neppe tenke på reglene til daglig, men de er gode å ha dersom uenighet eller konflikter skulle oppstå. Uansett hvor du bor, vil du måtte tilpasse deg andre. I borettslag har vi regler som gjør tilpasningen enklere for alle parter. Ønsker du å forslå endringer av husordensreglene, må du gi styret beskjed om dette senest åtte uker før generalforsamlingen holdes, slik at saken kan tas med i innkallingen til generalforsamlingen.

Er det nødvendig å møte opp på generalforsamlingen i borettslaget?
Ikke nødvendig, men fornuftig. Her kan du være med å påvirke vedtak og beslutninger som har konsekvenser for deg og borettslaget. Husk at du faktisk er andelseier i et borettslag, og det er i din interesse å forvalte selskapet så godt som mulig. Fordelen med et borettslag er blant annet at du har en slik rett til å påvirke ditt eget bomiljø. Besluttninger som tas på generalforsamlingen er blant annet om det skal settes i gang store rehabilitering og dette vil påvirke felleskostnadene i ditt borettslag.

Hva kan jeg lese ut av årsregnskapet?
Blant de viktigste sakene på generalforsamlingen i et borettslag er behandlingen av årsregnskap og årsberetning.

Årsregnskapet for borettslaget består av en driftsoversikt og en oversikt over eiendeler og gjeld. Driftsoversikten beskriver den økonomiske aktiviteten i det året som er gått. Her finner du ut hvilke inntekter og utgifter borettslaget har hatt i løpet av året. Oversikten over eiendeler og gjeld gir en oversikt over hvilke eiendeler og hvilke gjeldsforhold borettslaget har pr. 31.12 i det aktuelle året.

I årsberetningen skal styret gjøre rede for alle forhold som er viktig for å bedømme borettslagets stilling og resultat av den virksomheten som ikke fremgår av årsregnskapet. Det omfatter også slike forhold som er inntruffet etter årets utgang. Den skal inneholde informasjon om lønn og annen godtgjørelse til styret samt forslag til bruk av overskudd eller dekning av tap. Revisor skal ha godkjent dette regnskapet.

Handle på borettslagets regning?
Ta kontakt med leder i borettslaget for å høre om borettslaget dekker dette, i så fall vil du få utstedt en rekvisisjon som leverers der du handler.

Når er det lønning og når får vi utbetalt styrehonoraret?
Lønning skjer den 15 og den siste dagen i mnd. Hvis disse dagene faller på en helligdag vil utbetaling skje siste virkedag før denne. Timelister skal godkjennes av leder i borettslaget og må være oss i hende senest dagen før utlønning. Vi trenger da skattekort og kontonummeret ditt. Hvis ikke skattekort leveres trekkes 50%.

Hva er avtalegiro - og kan jeg betale leien når jeg vil?
Avtalegiro - er det rimeligste alternativet til betalingstjenester av faste regninger. Banken din sørger for at husleien betales på riktig dato - ikke for tidlig, og ikke for sent! Dermed slipper du bryderiet med å foreta betalingen. Før forfall får du en skriftlig oversikt som angir beløp og dato for betaling, slik at du har full oversikt, og - hvs nødvendig - mulighet for å stoppe betalingen før forfall. Gjennom bankens kontoutskrift får du bekreftet at regningen er betalt. 

Forfall på husleien reguleres av husleiekontrakten.

Hvilke forsikringer bør jeg ha?
Totalforsikringen for borettslag gjelder imidlertid ikke for det som er inne i din bolig. Derfor må hver andelseier tegne egen hjem- og innboforsikring.