Våre tekniske tjenester


Tekniske tjenester

De tekniske tjenestene bestilles særskilt når man har behov for det. Også boligselskap som ikke er forvaltet av MOBO er velkommen til å ta kontakt. Vi vil se til at byggeprosjektene gjennomføres i samsvar med regelverket, og sørger for at prosjektet leveres med spesifisert kvalitet, til avtalt tid og pris.

I henhold til byggherreforskriften er byggherren (styret i boligselskapet) ansvarlig for helse, miljø og sikkerhet (HMS) i alle rehabiliteringsprosjekter. Prosjektleder fra MOBO påtar seg også ansvaret for at organiseringen og gjennomføringen gjøres etter disse forskriftene.

Tryggere drift av boligselskapet

Avdelingen har kompetanse og lang erfaring med vedlikehold og rehabilitering av bygg. Vi deltar gjerne på styremøter og generalforsamlinger for å informere nærmere ved forberedelse til og igangsetting av vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider.

Våre tjenester er blant annet prosjektering, prosjektledelse, byggeledelse, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplanlegging, taksering, byggskaderådgivning, samt energi-, miljø, KS (Kvalitetssikring)- og SHA rådgivning. SHA er et begrep som er introdusert i den nye byggherreforskriften, det står for Sikkerhet, Helse og Arbeidsmiljø.

Teknisk avdelings samlede kompetanse er bredt sammensatt fra ulike fag- og virksomhetsområder. Avdelingen består av blant annet ingeniør, takstmann, og VVS sakkyndige medarbeidere.

MOBO leverer tjenester innenfor bl.a. følgende områder:

  • Vedlikehold og rehabilitering
  • Prosjekt og byggeledelse innen nybygg, ombygging og rehabilitering
  • Tilstandsvurderinger av bygninger og tekniske installasjoner
  • Vedlikehold og planlegging
  • VVS rådgivning
  • Rehabilitering av våtrom
  • Utskifting og rehabilitering av nybygg og balkonger
  • Elektroarbeider
  • Takomlegging og loftsutbygging 
  • Utskifting av vinduer
  • Arbeider utomhus
  • Andre byggtekniske arbeider
  • Rør renovering

Plussplan er skreddersydd for å ivareta vedlikehold av bygningsmasse og utvikling av boligselskapene. Den gamle papirutgaven forsvinner, nå vil denne web baserte løsningen gjøre jobben med vedlikeholdsplanlegging enklere, og samtidig enda mer nøyaktig.
God vedlikeholdsplanlegging er viktig for alle boligselskap, og Plussplan vil gi styret full oversikt.

En enklere styrehverdag
Med Plussplan legges ting enda mer til rette for styrene i boligselskapene. Alt vil oppfattes mer nøyaktig, oversiktlig, enkelt og ikke minst tidsbesparende. Boligselskapets plan for vedlikehold og utvikling blir «levende» og «online» revidert, og kontinuitet i forbindelse med bytte av styre vil bli uproblematisk. Med Plussplan vil styret bli enda bedre i sitt vedlikeholdsarbeid, og vil samtidig få en mye enklere styrehverdag.

Store fordeler:

  • Et nøyaktig styringsverktøy for vedlikeholdsplanlegging og utvikling
  • Tilrettelagt og levert på en fremtidsrettet plattform
  • Store utviklingsmuligheter for boligselskapet
  • En enklere tidsbesparende hverdag for styret
  • Helt uproblematisk overtakelse ved styreskifte
  • Alt på ett sted
  • Ingen permer og manuell oppdatering
  • Ingen utgave- eller revisjonsproblematikk
  • Oversiktlig og effektivt
  • En prisgunstig løsning

Mange gode grunner til en Plussplan-avtale:
-Vedlikeholdsoppgavene blir definert.
-Den periodiske vedlikeholdsplanen angir hva som skal gjøres og når.
-Informasjon om bygget bevares.
-Kontinuiteten i vedlikeholdsarbeidet opprettholdes selv om styrene skiftes ut.
-Økonomisk oversikt og hjelp til budsjettering.
-Styret får profesjonell bistand i tekniske spørsmål.
-Vedlikehold lønner seg.
-Omfanget av skader på bygninger i Norge er betydelig. Årlig brukes store beløp til å utbedre skader som skyldes mangelfullt vedlikehold, vedlikehold bør utføres før følgeskader oppstår.

Husbanken kan etter søknad støtte boligselskapet med inntil 50 % tilskudd til utarbeidelse av vedlikeholdsplan fra Mobo`s tekniske avdeling.
Vi tilbyr årlig oppdatering av vedlikeholdsplanen.

Vannsjekken er en faglig kontroll av leilighetene i boligselskapet. Kontrollen omhandler alle rom med vann/ avløp.

Hver dag opplever over 200 norske husstander at hjemmet deres blir oversvømt av vann. Årsakene til dette er mange: Utslitte pakninger, kraner som går i stykker, slanger som sprekker eller rør som fryser. Utbedring av slike skader er svært kostbart, omfattende og tidkrevende.

Hva er Den Store Vannsjekken?
Dette er en faglig kontroll/ inspeksjon av samtlige leiligheter i boligselskapet. Kontrollen omhandler alle rom med vann/ avløp, og omfatter de synlige komponentene som har med vann å gjøre. Dette er:

Kraner, rør, sluk og vannlås
Vaskemaskin-/oppvaskmaskintilkoblinger
Varmtvannsbereder, alder og plassering
Feste av vask, servant og toalett
Slanger og koblinger

Det foretas ikke undersøkelser av komponenter som er inne i vegg, gulv og tak, og heller ikke fuktmåling på flater. Vannsjekken utføres av teknisk faglig kompetent personell.

Hvorfor Vannsjekken?
Boligselskapet bør ta vannsjekken av mange årsaker. Vannsjekken er blant annet med på å forhindre og begrense vannskader og store utgifter. I tillegg kan boligselskapet få 10% rabatt på sin forsikringspremie de neste 4 årene.

Gevinst av Vannsjekken
Avdekke skader og mangler før de utvikler seg til større skader, og før disse påføre boligselskapet utgifter.
Spare beboer og naboer for ergrelser og dyre reparasjoner.
Dessuten å unngå tap av uerstattelige gjenstander og minner, samt en ubeboelig leilighet og dårlig inneklima som følge av sopp/ råte.
Redusere antall kostbare egenandeler for boligselskapet ved å forebygge forsikringsskader.
Bidra til at leilighetene fremstår som et tryggere kjøp ved salg.

Boligselskapet får 10 % rabatt på bygningsforsikringspremien de neste 4 år.*)
*) Gjelder boligselskaper som har sin forsikring via MOBO. For å få rabatt på forsikringen, må alle leilighetene kontrolleres, og andelseierne ha utbedret feil som er blitt påvist under kontrollen.

Planlegging

Mobo`s Tekniske avdeling har et velprøvd og velfungerende konsept for vannsjekken. Vi tar oss av informasjon til andelseierne, herunder generell informasjon om vannsjekken, tidsplan for befaring, samt informasjon om reparasjon/ utbedring.

Gjennomføring
Selve gjennomføringen av vannsjekken foregår slik:
Befaring og utfylling av besiktigelsesskjema pr leilighet.
Registrering og utarbeidelse av en samlet oversikt over alle feil og mangler i leiligheten, og totalt for boligselskapet.
Befaringen tar kort tid i hver leilighet. Den avhenger mest av tilgang til leiligheten. Dette skjer enten ved at beboer (eller annen person) er tilstede, eller at andelseieren tillater at kontrolløren kan låse seg inn.

Oppfølging
For å oppnå formålet med vannsjekken, er oppfølgingen svært sentral. Mobo`s Tekniske avdeling har en god og omfattende rutine som inneholder:
Kontroll av dokumentasjon vedrørende utbedringer.
Utarbeidelse av oversikt over eventuelle andelseiere som ikke har foretatt nødvendige utbedringer.
Forslag til purrebrev på vegne av boligselskapet til eventuelle andelseiere som ikke har utbedret jmf besiktigelsesskjema.
Andelseieren har ansvar for at påpekte feil og mangler blir utbedret, og skal normalt dekke kostnadene til dette. Utbedringen skal kontrolleres av en kvalifisert person, og det skal attesteres på besiktigelsesskjemaet. Ved mindre utbedringer som andelseieren selv kan utbedre, kan vaktmester/ styret kontrollere og attestere. Mobo`s Tekniske avdeling sørger så for å utarbeide en samlet oversikt og rapport, som danner grunnlag for rabattert forsikringspremie.

Hvorfor bruke Mobo`s Tekniske avdeling til Vannsjekken?
Vi gjør en objektiv vurdering av de feil og mangler som avdekkes.
Vi har ingen binding mot utførelsesleddet (rørlegger).
Vi sikrer oppfølging av styret gjennom hele prosessen.
Vi trygger muligheten for oppfølging av feil og mangler, samt følger opp mot forsikringsselskapet med hensyn på rabatten på bygningsforsikringspremien.

Lovverk
Relevant lovverk i denne sammenhengen er Borettslagslovens § 5-12: Vedlikehald o.a. frå andelseigaren.

Eierskiftekontroll er et produkt som tilbys til andelseiere som selger sin andelsbolig/leilighet gjennom MOBO´s eiendomsmegling.

MOBO´s eierskifterapport bygger på en innvendig visuell befaring/kontroll av leiligheten/boligen og blir som regel foretatt mens det er møbler, tepper og gardiner i leiligheten/boligen. Rapporten er ment å være et hjelpemiddel for deg som skal gå på visninger. Det blir foretatt indikasjonsmålinger på alle våtrom, slik som bad, kjøkken foran kjøkkenbenk/oppvaskmaskin og vaskerom. Synlige feil og mangler vil bli kommentert.  Rapporten tar ikke stilling til ansvar eller kostnader ved utbedring av feil eller mangler. Kjøper bør selv innhente opplysninger om hva evt. mangler vil koste å utbedre.  Rapporten omfatter ikke funksjonsprøving av utstyr, vinduer, dører etc, men det vil bli tatt stikkontroller ved befaring. Det er heller ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget og sanitæranlegget. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør teknisk avdeling ved MOBO kontaktes for ny befaring og oppdatering av rapporten.

I forbindelse med befaring av leiligheten/boligen vil det bli utarbeidet en beskrivelse av hvert enkelt rom og hvilken funksjon rommet har. I tillegg er det foretatt arealoppmålinger av leiligheten inkl. målerverdig kjeller og loft.

Som grunnlag for arealoppmålinger ligger NS 3940:2012: Areal- og volumberegning for bygning, samt takstbransjens retningslinjer for arealmålinger.

Hensikten med taksering er å fastsette verdi. Gjennom målinger og faglige vurderinger vil vi som takstmenn konkludere hav en bolig, en eiendom, et løsøre, eller omfanget av en skade er verdt i kroner og øre. Som medlem av Norsk Takst stiller vi ikke bare strenge krav til oss selv - vi er en del av et nettverk som bidrar til trygghet gjennom rutiner, faglige standarder og sertifiseringer. Vårt løfte til deg: Når vi setter to streker under skal du kunne stole på at beste praksis er fulgt!

Verditakst. 
Rapporten utarbeides på grunnlag av takstmannens befaring og oppmåling av boligen. Rapporten inneholder en teknisk beskrivelse av boligen sammen med arealene som er beregnet på grunnlag av oppmålingen. Rapporten vil inneholde en enkel beskrivelse av vedlikeholdet av boligen, dog uten at det er gjort grundige undersøkelse av den tekniske tilstanden. 
Verdien beregnes etter vurdering av beliggenhet med en vurdering av utsikt, sol, kommunikasjon, butikker, barneskole og lignende. 
Det er verdt å merke seg at grundig teknisk analyse av boligen gjøres ved utarbeidelse av Tilstandsrapport og Boligsalgsrapport.

Tilstandsrapport 
En tilstandsrapport er en grundig og detaljert beskrivelse av boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. 
Etter en grundig befaring av boligen med hensyn på den tekniske tilstanden lages det en Tilstandsrapport. Rapporten beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og/eller normale forventninger om tilstand etter slit og elde. En tilstandsrapport kan omfatte en del av eller hele bygningen.

Boligsalgsrapporten 
Boligsalgsrapporten er den beste garanti for problemfri omsetning av bolig. 
Målet med Boligsalgsrapporten er å skape trygghet for selger og kjøper. Det er alltid i begge parters interesse å unngå konflikter, og ha en felles forståelse for kontraktsinnholdet. 
Boligsalgsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport, men det blir spesielt lagt vekt på å vurdere de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte. Mens en tilstandsrapport kan være aktuell i alle sammenhenger er altså Boligsalgsrapporten et verktøy som er spesielt utviklet for bruk ved eierskifte. 
Boligsalgsrapporten erstatter ikke selgerens opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen som skal kjøpes, men er et dokument som er utviklet for å bidra til økt trygghet for alle parter. 
Rapporten er tilpasset Avhendingsloven. Det betyr at forhold som ofte ellers kan føre til konflikter som erfaringsmessig ender i retten, i størst mulig grad er vurdert og påpekt i Boligsalgsrapporten. Levetidsbetraktninger er en sentral del av dette. Normal levetid angis på generelt grunnlag i intervaller, og det refereres til en levetidstabell. Takstmannen vil gjennomgå hele boligen etter en detaljert sjekkliste. 
Den gunstige kombinasjonen av tilstand og takst vil også gi kjøper et godt grunnlag for å vurdere behovet for nødvendige reparasjoner, fornyelse og vedlikehold. Boligsalgsrapporten er et verktøy som er like viktig for kjøper som selger.

Boligsalgsrapporten forutsetter at selger fyller ut en egenerklæring. Denne er også standardisert og er en "sjekkliste" som er enkel å bruke. Den får selger til å tenke igjennom forhold som er relevante ved eierskifte, og den er til god hjelp for takstmannen ved befaring. 
Resultatet av å benytte Boligsalgsrapport vil være mindre usikkerhet og færre tvister.

Verdivurdering:
Dette er en type takst som er noe enklere enn en verditakst. Det blir utført befaring og laget en forenklet brevtakst uten arealmåling, fukttest og liknende. Verdivurderingen fokuserer på å bestemme boligens antatte markedsverdi og er gjerne et aktuelt produkt i forbindelse med en refinansiering.

Forhåndstakst
Rapporten er i prinsippet en normal verditakst, men den gjelder en ikke oppført bygning eller en ikke oppført del av en bygning. 
Vurderingene blir de samme som for verditaksten men arealene beregnes på grunnlag av tegningene og beskrivelsen lages etter anbudsdokumentene eller andre framlagte beskrivelser.

Reklamasjonsrapporten 
Vurdering av reklamerte forhold ved eiendommen i forbindelse med eierskifte 
Reklamasjonsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor oppdraget er å foreta en vurdering av reklamerte forhold ved eiendommen i forbindelse med eierskifte. 
Oppdraget går ut på å vurdere de reklamerte forhold på stedet samt tilgjengelig teknisk saksdokumentasjon. Reklamasjonsrapporten omfatter ikke vurdering av de juridiske sidene i saken, og vurderer kun de forhold som det er reklamert på. 
De økonomiske konsekvenser av reklamasjonen beregnes med utbedring til referansenivået dersom det konstateres et negativt avvik. Det gjøres fradrag for evt. forbedringer som følge av at levetider på bygningsdeler forlenges eller at tilstanden på bygningsdeler blir fornyet.

Skadetaksering av byggverk 
Når uhellet er ute og eiendommen får skade, vil forsikringsselskapet i svært mange tilfeller kontakte en skadetakstmann fra NT for å sikre et profesjonelt grunnlag for erstatningen. I noen tilfeller, spesielt ved kompliserte skader, får takstmannen i oppdrag å styre istandsettings-arbeidene. 
Noen ganger blir man som huseier utsatt for skade på eiendommen. Dette er ofte en ny og dramatisk situasjon for den som rammes. Som skadetakstmann er man den uavhengige tredjepart som gjennom profesjonell og kunnskapsrik yrkesutøvelse sikrer et riktig oppgjør og reparasjon.

Skjønn på fast eiendom 
Ved større skader er det vanlig å benytte skjønn som oppgjørsform. Forsikringsselskapet og skadelidte velger hver sin skjønnsmann som skal bli enige om erstatningen med bindende virkning. Man vet hva man får om det da velges skjønnsmann med sertifisering i NT. 
Skjønn er en "minirettssak" hvor forsikringsselskap og skadelidte oppnevner hver sin skjønnsmann som skal bli enige om forsikringsoppgjøret. Som oftest skjer dette etter omfattende skader, gjerne brannskader. I et skjønn rekonstrueres arealer og bygningsdeler som legges til grunn for en detaljert beregning som utføres av skjønnsmennene i fellesskap. I skjønnssettingen bestemmer partene hva det skal skjønnes over. For bygningsskadeskjønn er det vanlig å skjønne over gjenoppføringspris (GOP), reparasjonskostnader, riving/rydding, normal reparasjonstid, husleietap og påbud.

Naturskade 
Skader som i lovens forstand direkte skyldes skred, storm, stormflo, flom, jordskjelv eller vulkanutbrudd er det vi kaller naturskadetaksering.

Verditaksering av næringseiendommer 
Næringseiendommer takseres av tilleggsutdannede takstmenn som har kunnskaper om flere forskjellige metoder for verdisetting. Vurdering basert på bl.a. kontantstrømanalyse, sammenlignende salgsverdier, avkastningskrav, tekniske verdier, leiekontrakter og markedsleier danner grunnlag for taksten. 
Vanligvis er det eiendommens leieinntekter som legges til grunn for taksering av næring. Det lages en omfattende rapport der de enkelte leiekontrakter nevnes. Takstmannen vurderer områdets generelle leienivå for næringsbygg der han også tar hensyn til byggets kvaliteter og beliggenhet. 
 

Forhåndstakst på næringseiendommer  
Takstrapporten lages etter de samme prinsipper som en normal takst, men vurderingene av bygget gjøres bare på grunnlag av tegningene og den tekniske beskrivelsen.

Når uheller er ute:
Alle skader som oppstår på eiendom som følge av brann, vannlekasjer, tyveri/hærverk, skal rapporteres til MOBO gjennom styret i respektive boligselskap.

Dersom skader oppstår utenfor arbeidstid, kan du ta kontakt med leder i boligselskapet eller med firmaer innenfor det faget skaden gjelder, for å begrense skadeomfanget.

Beboernes ansvar:
Rapportere alle skader på eiendom til styret
Sørge for å ha tegnet innboforsikring.
Kontakte eget forsikringsselskap ved skade på innbo.
Gjøre tiltak for å begrense skadeomfanget
Sørge for å ha kjennskap til hvor stoppe-/hovedkran, brannslukknings og brannsikringsutstyr er og hvordan det fungerer.

Alle boligselskap tilknyttet MOBO tilbys praktisk skadeoppfølgning i forbindelse med bygningsskader. Tilbudet bygger på avtale mellom If Skadeforsikring og BBL Partner. De boligselskapene som har annen forsikringsavtale tilbyr vi også skadeoppfølgning, men da ut fra andre rammer og betingelser satt av forsikringsselskapet.

Skadeavtale med If Skadeforsikring innebærer at MOBO har fullmakt til raskt å kunne iverksette skadeutbedring av boligselskapets eiendom.

MOBOs kjennskap til bygningsmasse og tekniske anlegg muligjør rask iverksetting av skadeforebyggende tiltak i samråd med boligselskapets styre.

MOBO utfører følgende i et skadetilfelle:
Avklarer om skaden er dekket av forsikringen.
Besiktigelse av skaden.
Rekvirering av firma i forbindelse med skadesanering og reparasjon/oppbygging.
Avtale erstatning for egeninnsats samt utbetaling av godtgjørelse.
Koordinering, styring og oppfølgning av hele skadeprosessen.
Innmelding av skaden til forsikringsselkapene.
Økonomisk oppgjør i forbindelse med skadeutbedringen.

Rutiner med forsikringsskader gjennom BBL- Partner avtalen:
Oppstått bygningsskade meldes snarest til MOBO av beboer/styreleder.

Telefon: 75 13 70 00
Fax: 75 13 70 01
E-mail: mobo@mo.bbl.no

Ved skader som oppstår etter arbeidstid eller i helger og som kreves 1.hjelp kontaktes If Skadeservice på telefon 02400 - eller en kan benytte den aktuelle vaktordningen boligselskapet har. Påfølgende arbeidsdag meldes så skaden til MOBO.

Totalforsikringen fra BBL-Partner
MOBO ordner vanligvis med totalforsikring fra de forskjellige tilknyttede borettslag. Det er fremforhandlet gode forsikringsvilkår via BBL-Partner. I praksis er det BBL-Partner som tar seg av forsikringsavtalene i samarbeid med skadeforsikringsselkapet If.

Forsikringsvilkårene - generelt:
Forsikringsavtalene dekker de aller fleste behov som et boligselskap kan utsettes for.

Det vises forøvrig til forsikringsvilkårene hvor det er anført i detalj hva som dekkes, og hva som ikke dekkes av forsikringsavtalen.

  • Skade på bygninger
  • Markedsleie i forbindelse med utflytting fra skadd objekt 
  • Ulykker ved dugnadsarbeid
  • Styreansvar
  • Byggherreansvar ved renoveringsarbeider
  • Felles inventar
  • Underslag
  • Rettshjelp etc